在購房意愿跌入低谷與新盤集中入市的雙重壓力之下，沉默了近一個月的中國樓市未來將面臨更大的調整壓力。 近日，央行發布《中國貨幣政策執行報告(2008年第四季度)》稱，未來3個月打算買房的居民人數占比為13.3%，分別比上季度和去年同期下降1.8%、2.8%，創1999年開始此項調查以來的最低水平。 分析人士稱，包括消費信心低迷在內的多項因素，將導致國內房地產等重要領域依然面臨回調壓力。購房意愿下降導致的銷售繼續不暢，令即將到來的傳統銷售旺季形勢嚴峻。 指數全面下降預警 事實上，不僅只有第四季度，央行2008年連續一、二、三季度的城鎮居民調查顯示，居民購房意愿持續低迷，未來3個月打算購買住房的居民占比一直維持在15%以下，并在第四季度達到10年來的最低水平13.3%。 此外，2008年1~12月，個人按揭貸款3573億元，下降29.7%。顯然，消費者的實際購房行為已經大幅下挫。 各大城市打算買房的居民占比也在全線下跌。在調查的7個大城市中，北京、上海、天津和廣州等一線城市未來3個月打算買房的居民人數占比均不足10%，低于全國平均水平。 “購房意愿下降無外乎是受大環境的影響，目前的這種情況和1997年~1998年比較相像，甚至還要悲觀�！鄙虾Ｒ拙�房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說。 這種悲觀的情緒繼續在其他各項調查中得以體現。 由國家發改委、國家統計局公布的數據顯示，2008年全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅呈逐月下降走勢，且下降幅度明顯，到12月份成為負數(具體見下表)。 而從環比數據來看，同樣呈現逐步回落態勢。全國70個大中城市4個季度房價變化分別為環比上漲0.8%、環比上漲0.3%、環比下降0.1%、環比下降1.3%。8月份是房價下降的一個重要時點，從該月開始全國70個大中城市房價出現環比下跌，而且下降的城市數量不斷增加；12月份，全國70個大中城市新建住房銷售價格環比價格下降的城市有50個，二手住房銷售價格環比價格下降的城市有52個。 伴隨價格調整的還有成交量的急劇萎縮。公開數據統計，2008年1~12月，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%。從全國各地的情況來看，不同地域的成交量均有萎縮，大中城市萎縮更為嚴重，同比降幅甚至超過50%。 “同比、環比、成交量任何一個參數都結束了之前的單邊上漲態勢。國房景氣指數也自2007年11月以來連續回落，12月更是下降到96.46。100以下便屬于不景氣區間�！睏罴t旭說。他更認為，接下來反映房地產行業的景氣指數還會創歷史新低。 “降價應快、準、狠” 大多數接受記者采訪的業內人士均表示，2009年的樓市非常寒冷，回調壓力仍然很大。 “除了宏觀經濟面的因素之外，大部分壓力來自樓市本身，首先是9000億元保障性住宅供應以及全國2.36億平方米存量商品房的壓力�！睏罴t旭說。 另一方面，經歷過一段時期的供應空白后，按照樓市傳統，全國大部分城市迎來供應小高峰。 以北京為例，據亞豪、協成等機構提供的樓盤數據顯示，3月份北京新開盤項目數量激增，目前有32個樓盤確定3月新推樓座，較前兩個月開盤量大增。 “購房意愿降低，供應量增加，企業又有現金流的壓力，三個要素必然導致企業下一步降價壓力增加，又一輪價格戰或許迫在眉睫�！币晃粯I內人士說。 上述業內人士認為，目前仍然有開發商“護價”的原因在于，對回暖預期的不明確以及去年年底的一波銷售回籠了一部分現金�！暗且矒尾涣颂�，接下來開發商會寄希望于二季度這個銷售旺季，這也頗為關鍵�！� 北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒同樣認為降價在所難免。 “采取降價策略的開發商，要秉持‘快、準、狠’的原則�！臁墙祪r的決策要快，搶在別人之前以掌握主動，并率先消化客戶�！疁省侵赣袟l件的開發商，可以采取用部分的細分產品面對準確的細分市場，保護前期業主利益的同時爭取市場主動�！荨墙祪r要一步到位，迅速搶占市場�！睏钌黉h說。 上述分析人士表示，接下來幾個月或許會出現又一波小陽春，這取決于新盤入市對價格的定位。如果房價能夠繼續回調，交易量必然會出現回暖。 在采訪中，各方人士均認為今年整個房地產市場將呈現“價跌量升”的局面。如今，剛性需求成為成交量保底的部分，而改善性需求的釋放程度將會成為未來的關鍵。一旦有部分這樣的需求入市，才會真正促進成交。作者： 彭舒佳 |
